Menghitung batas cicilan sebelum melihat brosur

Hampir semua orang yang mulai mencari rumah memulai dari harga: "rumah di bawah Rp 700 juta" atau "maksimal Rp 1 miliar". Masalahnya, harga bukan angka yang Anda bayar setiap bulan. Yang menentukan apakah rumah itu nyaman dihuni adalah cicilan, dan cicilan bergantung pada tiga hal yang tidak tertulis di brosur: uang muka, bunga, dan lamanya kredit.

Karena itu kami menyarankan membalik urutannya. Tentukan batas cicilan terlebih dahulu, baru lihat rumah apa saja yang masuk.

Dari penghasilan ke batas cicilan

Banyak bank memakai aturan kasar bahwa total cicilan utang, termasuk KPR, tidak melebihi sekitar 30–40 % dari penghasilan bulanan. Angka ini sering disebut DSR (debt service ratio). Batas persisnya berbeda-beda per bank dan per profil, jadi anggap ini titik awal, bukan keputusan.

Contoh hitungan (angka contoh): penghasilan bersih rumah tangga Rp 18 juta per bulan. Dengan 30 % batasnya Rp 5,4 juta. Itu sudah termasuk cicilan lain, misalnya motor atau kartu kredit. Jika Anda masih mencicil kendaraan Rp 1 juta, ruang untuk KPR tinggal Rp 4,4 juta.

Penggaris cicilan di halaman utama memakai 30 % karena itu lebih aman. Bank boleh lebih longgar, tetapi Anda tidak harus ikut longgar.

Biaya bulanan lain yang sering terlupa

Cicilan bukan satu-satunya biaya baru. Rumah membawa pengeluaran yang tidak ada saat Anda menyewa atau tinggal bersama orang tua:

Iuran lingkungan dan keamanan, yang di sebuah cluster bisa berkisar ratusan ribu rupiah per bulan (contoh).
Listrik dan air, biasanya lebih besar pada rumah dua lantai.
Pajak bumi dan bangunan tahunan, yang bisa dicicil sendiri setiap bulan agar tidak mengejutkan.
Perawatan: cat, atap, saluran air, perbaikan kecil. Menyisihkan sekitar satu persen dari nilai rumah per tahun adalah patokan umum, bukan aturan.
Transportasi bila rumah lebih jauh dari tempat kerja daripada tempat tinggal Anda sekarang.

Tulis semuanya dalam satu tabel sederhana. Jika total bulanan baru terasa tegang, turunkan batas cicilan sebelum mulai survei, bukan sesudahnya.

Dana darurat dan uang muka

Uang muka dan biaya awal (BPHTB, notaris, provisi bank, asuransi) sering menyedot tabungan sampai habis. Bila itu terjadi, satu bulan tanpa penghasilan sudah cukup membuat cicilan menunggak. Sisihkan dana darurat, minimal beberapa bulan pengeluaran, di luar uang muka. Beberapa bank mengizinkan uang muka rendah, tetapi uang muka rendah berarti pinjaman lebih besar dan cicilan lebih tinggi. Itu pilihan, bukan hadiah.

Mengapa asumsi harus tertulis

Cicilan "mulai Rp 5 juta" tidak berarti apa-apa tanpa asumsi: DP berapa persen, bunga berapa, tenor berapa tahun. Di situs ini setiap angka cicilan memakai asumsi yang bisa Anda lihat dan ubah: untuk KPR komersial DP 10 %, bunga 8 % per tahun (rata-rata ilustrasi), tenor 20 tahun; untuk KPR subsidi DP 1 %, bunga 5 % tetap, tenor 20 tahun.

Bunga KPR komersial pada kenyataannya sering tetap rendah selama satu sampai tiga tahun, lalu mengambang mengikuti kebijakan bank. Artinya cicilan setelah masa tetap bisa lebih tinggi daripada angka awal. Tanyakan simulasi cicilan setelah masa bunga tetap berakhir, dan hitung apakah Anda tetap sanggup.

Langkah praktis

Hitung penghasilan bersih rumah tangga yang stabil (tanpa bonus yang tidak rutin).
Kurangi cicilan yang sudah ada, lalu ambil sekitar 30 % sebagai batas awal.
Tambahkan biaya bulanan rumah di atas, lalu cek apakah masih nyaman.
Geser penggaris ke batas itu dan lihat proyek yang masuk.
Simpan dua atau tiga proyek, lalu survei bersama.

Membalik urutan dari harga ke cicilan terasa sepele, tetapi sering menghemat berminggu-minggu mencari rumah yang akhirnya tidak terjangkau.

Artikel ini informasi umum, bukan nasihat keuangan.